Beim Hausverkauf können zahllose Fehler unterlaufen, die sich mit dem entsprechenden Vorwissen sowie einer guten Planung vermeiden lassen. Sich intensiv mit den Thema auseinanderzusetzen, lohnt sich, denn: Beim Hausverkauf geht es um viel Geld!
Das Wichtigste zum Thema Hausverkauf in Kürze:
- Niedrige Hypothekenzinsen und hohe Nachfrage führt zu größeren Erlösen.
- Der Verkauf durch einen Makler kostet Geld, bringt dafür aber manchmal höhere Preise.
- Wer privat verkauft, vergleicht ähnliche Angebote und schaltet Experten ein, welche mögliche Preisspannen nennen.
- Die geschickte Vermarktung sowohl online als auch lokal sorgt für schnellen Verkauf.
Den perfekten Zeitpunkt für den Hausverkauf finden
Natürlich ist es nicht immer möglich, den Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses selbst zu bestimmen. Manchmal muss es schnell gehen, wenn Eigentümer zum Beispiel dringend das Geld benötigen, ein berufsbedingter Umzug ansteht oder ähnliches.
Besteht kein akuter zeitlicher Druck, sollte mit Bedacht verkauft werden. Lieber länger warten und mehr Geld für das Haus bekommen, anstatt die ganze Sache so schnell wie möglich hinter sich zu bringen!
Ausschlaggebend sind die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Stehen trübe wirtschaftliche Prognosen bevor, kann sich das negativ auf die Preise auswirken, weil es weniger potenzielle Käufer gibt. Steht eine Erholung bevor, sollten Eigentümer noch warten. Wenn Menschen positive wirtschaftliche Aussichten haben, geben Sie mehr Geld für Immobilien aus.
Die Hypothekenzinsen spielen ebenfalls eine große Rolle. Sind die Zinsen eher niedrig, können sich mehr Menschen ein Haus leisten und umgekehrt. Eine hohe Nachfrage führt zu höheren Preisen. Wie lange es allerdings dauert, bis die Zinsen wieder fallen, lässt sich nicht sicher voraussagen.
Haus mit oder ohne Makler verkaufen – eine Frage der Einstellung
Manche Menschen nehmen den Verkauf des Hauses lieber selbst in die Hand, anstatt sich an einen außenstehenden Dritten zu wenden. Wer allerdings keine Lust dazu hat, sich mit dem Marktgeschehen auseinanderzusetzen, sollte einem Makler vertrauen, der den Preis von Anfang an richtig einschätzt. Das Haus verkauft sich in diesem Fall schneller.
Der Haken beim Verkauf mit einem Makler: Es entstehen Kosten, die der Käufer übernehmen muss. Wie hoch genau die Provision für den Makler ist, darf individuell zwischen den Beteiligten besprochen werden. Es gibt inzwischen keine gesetzliche Festlegung mehr, die einen exakten Prozentsatz vorgibt.
Der Erlös aus dem Hausverkauf wird natürlich geringer, wenn der Makler bezahlt werden muss. Allerdings haben Makler meistens eine große Reichweite und die erforderlichen Mittel, um die Immobilie bestmöglich zu präsentieren und zu bewerben. Wird ein höherer Kaufpreis erzielt, gleicht das die Maklercourtage eventuell wieder aus.
Unterlagen für den Hausverkauf frühzeitig bereithalten
Wer sich entschlossen hat, das Haus zu verkaufen, sollte sich so früh wie möglich vorbereiten. Vielleicht meldet sich schon morgen ein geeigneter Käufer und es geht alles ganz schnell. Dann wäre es schade, wenn sich der Verkauf aufgrund fehlender Dokumente verzögert.
Mindestens wird der Grundrisse des Hauses benötigt. Zusätzlich legt der Eigentümer dem Interessenten bzw. dem Makler einen Energieausweis vor. Dieser dient dazu, den Energieverbrauch des Hauses zu dokumentieren. Wer einen solchen Ausweis nicht vorlegt, muss sogar mit saftigen Bußgeldern rechnen!
Ist ein Interessent ernsthaft an der Immobilie interessiert, wird er auch die Flurkarte, den Auszug aus dem Grundbuch und die bautechnischen Unterlagen einsehen wollen. Zu diesen Unterlagen gehören Baupläne, Baubeschreibungen und die Baugenehmigung.
Müssen diese Dokumente erst noch beantragt werden, weil sie über die Jahre verloren gegangen sind, kann das Wochen dauern. Deshalb sollten sich Eigentümer frühzeitig darum kümmern, alle Dokumente zu beschaffen, zu sichten und zu sortieren.
Das Haus korrekt einschätzen und schneller Käufer finden
Wer den Preis des Hauses zu niedrig einschätzt, findet zwar schnell einen Käufer, geht aber am Ende mit zu wenig Geld aus der Sache heraus. Pokern private Verkäufer hingegen zu hoch, müssen sie eventuell lange warten oder finden gar keinen Käufer für das Haus.
Deshalb ist der Schritt der Preisfindung extrem wichtig. Die wichtigste Rolle bei der Einschätzung spielt die aktuelle Marktlage. Werden viele ähnliche Objekte in der gleichen Gegend zum Kauf angeboten? Sind die Ausstattung, Größe und der Zustand sowie die Lage vergleichbar? Gibt es starke preisliche Unterschiede zwischen den Häusern?
Wer noch keine Ahnung von den Preisen vor Ort hat, sollte dem Markt ein paar Wochen beobachten, um ein Gespür dafür zu entwickeln. Manchmal sind es Details, welche den Unterschied machen. Stehen zwei vergleichbare Häuser jeweils an verschiedenen Standorten, kann das eine Haus viel mehr kosten – aufgrund der beliebten, zentralen oder einer sehr ruhigen Lage.
Es lohnt sich, entweder einen Gutachter oder einen Makler einzuschalten. Der Fachmann kann den Zustand, die Bausubstanz und die Lage realistisch einschätzen. Meistens nennen die Experten auf Nachfrage hin eine konkrete preisliche Spanne, zu welcher das Haus verkauft werden kann.
Das Exposee – Aushängeschild des Hauses
Das Exposee muss aussagekräftig sein, der Wahrheit entsprechen und das Haus möglichst positiv darstellen. Dazu gehören Dokumente wie der Grundriss, eine textuelle Beschreibung und Fotos des Hauses – am besten sowohl von innen als auch von außen.
Ein Exposee ist kein zwingendes Muss, dient aber als praktisches Dokument, welches man potenziellen Käufern direkt geben kann, damit sie sich ein besseres Bild des Hauses machen können.
In erster Linie hängt das Exposee davon ab, wie genau das Haus vermarktet werden soll. Man kann die Dokumente zum Beispiel verwenden, um die Immobilie auf Portalen im Internet anzubieten oder der Makler verwendet es, um Anfragen zielgerichtet zu beantworten.
Je aussagekräftiger das Exposee ist, desto besser für den baldigen Verkauf. Es macht natürlich Arbeit, jeden einzelnen Raum, das Grundstück, die Fassade und eventuell den Keller sowie den Dachboden zu fotografieren. Fehlen Teile der Immobilie, könnten potenzielle Käufer jedoch glauben, der Eigentümer hätte etwas zu verbergen.
Daher gilt: Zahlreiche Fotos sparen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Zeit. Gefallen dem Interessenten einzelne Details nicht, wird er das Haus ohnehin nicht kaufen. Auch nicht dann, wenn er diese erst bei einer Besichtigung vor Ort bemerkt.
Das Haus gezielt vermarkten und schneller Käufer finden
Je mehr Menschen das Angebot sehen, desto schneller kann man dieses verkaufen. Während es früher üblich war, das Haus in der lokalen Zeitung zu inserieren und eventuell noch einen Aushang zu machen, gibt es heute viel mehr Möglichkeiten.
Online können Verkäufer zahlreich Bilder, Beschreibungen und Details preisgeben, welche Interessenten aufmerksam machen. Je mehr Portale hierbei berücksichtigt werden, desto größer ist die Reichweite. Zusätzlich bietet es sich an, auf Mund-zu-Mund -Propaganda zu setzen. Viele Häuser werden an Bekannte, Kollegen oder entfernte Bekannte verkauft.
Wird das Haus über einen Makler verkauft, muss man sich als Eigentümer über die Vermarktung keine Sorgen machen. Meistens präsentiert der Makler die Immobilie auf der eigenen Homepage und zugleich mindestens bei einem Portal im Internet.
Wer vor allem lokal Käufer ansprechen möchte, kann ein aussagekräftiges Dokument mit Bild, Beschreibung und Kontaktdaten erstellen. Dieses wird in der direkten Nähe zum Standort an verschiedenen Stellen aufgehängt. Hier halten sich viele potenzielle Käufer auf, die ein Eigenheim an ihrem aktuellen Wohnort suchen.
Die Kommunikation mit den Interessenten: der erste Schritt zum Kaufvertrag
Wenn die ersten Anfragen kommen, sind die meisten privaten Verkäufer erst einmal unsicher, doch eine Routine stellt sich schnell ein. Überlegen sollte man sich vorher, ob die Rufnummer für alle Interessenten frei einsehbar sein soll.
Wer beruflich stark eingespannt ist, kann die Mail-Adresse angeben und sich bei ernsthaften Fragen selbstständig melden. In dem Fall ist es wichtig, dass der Rückruf zeitnah erfolgt.
Beim ersten Telefonat werden meisten drei essenzielle Fragen gestellt. Die Interessenten werden nach der konkreten Adresse fragen, sofern diese im Inserat nicht mit angegeben wurde. Außerdem werden sie wissen wollen, wann man das Haus innen besichtigen kann. Ob es sich um einen festen Preis oder eine Verhandlungsbasis handelt, möchten ebenfalls viele Anrufer vorher klären.
Auf die oben genannten Themen bereitet man sich am besten ausreichend vor, um souverän und konkret antworten zu können. Dann steht einem erfolgreichen Besichtigungstermin nichts mehr im Wege.
FAQ – häufige Fragen mit Antworten zum Thema Hausverkauf
Kommen Kosten beim Hausverkauf auf Eigentümer zu?
Der Eintrag ins Grundbuch, die Gebühren für den Notar, der neue Schuldbrief und eventuell eine Grundreinigung, Renovierung oder Sanierung kosten Geld. Auf welche Summen sich diese Nebenkosten plus Steuern belaufen, hängt vom Einzelfall ab.
Fallen beim Verkauf eines Hauses immer Steuern an?
Keine Steuern fallen an, wenn das Haus ausschließlich privat genutzt wurde. Mindestens muss die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie während der beiden vorausgegangen Jahre zum Wohnen vom Eigentümer genutzt worden sein.
Soll ich mit einem Makler oder lieber privat das Haus verkaufen?
Wer genügend Zeit in die Recherche zum aktuellen Marktgeschehen steck und die Geduld für Besichtigungstermine sowie Rückfragen seitens potenzieller Käufer mitbringt, kann privat verkaufen. Die Maklergebühr kostet Geld, spart jedoch Zeit ein.